《濮陽市人民政府關于市城區(qū)更新改造工作的指導意見》政策解讀

4月25日，濮陽市人民政府印發(fā)了《濮陽市人民政府關于市城區(qū)更新改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》）。該《意見》從工作范圍、更新原則、年度計劃和規(guī)劃管理、更新模式、用地及資金管理、社會保障等方面對市城區(qū)更新改造工作進行了說明和規(guī)范，對推進我市舊城區(qū)拆遷改造、深化城市更新行動具有重要的指導意義。

一、城市更新改造內(nèi)涵

城市更新改造是個不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。城市更新改造是指對城市不符合城市規(guī)劃、生活生產(chǎn)條件落后、建筑危舊的局部區(qū)域，進行有計劃、有步驟地拆除重建，以便從根本上改善居民勞動、生活服務和休息等條件，完善城市基礎設施配套，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局的行為。

二、《意見》出臺背景

黨的十九屆五中全會明確提出要“實施城市更新行動”。實施城市更新改造是城市建設的重要內(nèi)容，是百姓期盼的民生工程，也是推進城市有機更新和促投資擴內(nèi)需的發(fā)展工程。市委、市政府高度重視主城區(qū)更新改造工作，在保持政策延續(xù)性的同時，結合近幾年來在項目運作中的經(jīng)驗，吸收部分外地市的成功作法，并結合我市實際，出臺了本《意見》。

三、更新改造的范圍

根據(jù)我市建設現(xiàn)狀，本《意見》將更新改造的范圍框定在市城區(qū)建成區(qū)（東至原106國道、北至綠城路、西至濮上路、南至瓦日鐵路）以內(nèi)，不含納入東南舊城、東北舊城更新改造范圍內(nèi)的區(qū)域和城中村。

四、更新改造對象

明確了更新對象界定的3個獨立條件，只要具備其中一條就可以申請更新改造。

1.簡易結構房屋較多、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全的危破老舊住宅區(qū)、大雜院；

2.房齡在30年以上或經(jīng)鑒定為C、D級危房相對集中的住宅區(qū)；

3.基礎設施落后的舊商業(yè)區(qū)、不符合城市規(guī)劃的舊工業(yè)區(qū)。

五、納入更新改造計劃的程序

有兩個渠道：

一是由區(qū)政府（管委會）根據(jù)調(diào)查情況提出計劃，報經(jīng)市政府研究批準。

二是由業(yè)主委員會或居委會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、辦事處、產(chǎn)權單位提出申請，報區(qū)政府（管委會）審核后，報經(jīng)市政府批準。

六、實施程序

共分六個步驟：

一是編制實施方案。由區(qū)政府（管委會）根據(jù)市政府審查通過的更新計劃，編制改造實施方案。

二是征求群眾意見。由區(qū)政府（管委會）組織實施方案征求意見，進行修改完善。

三是市住房城鄉(xiāng)建設局會同市發(fā)展改革、財政、自然資源和規(guī)劃等部門，對實施方案進行預審。

四是批復方案。由區(qū)政府（管委會）根據(jù)相關部門對實施方案的預審意見，對方案進一步修改完善后，提交市政府研究審批。

五是組織拆遷。由區(qū)政府（管委會）或產(chǎn)權人組織拆遷，并進行土地整理。

六是開工建設。由區(qū)政府（管委會）或自主改建產(chǎn)權人主導，進行項目建設。

七、更新模式

針對擬更新區(qū)域的不同情況，經(jīng)過歸納設定了三種模式：自主改建模式、“提升＋改建”模式、片區(qū)整體改造模式。

自主改建模式：即把原有建筑拆除，由產(chǎn)權人自行建設。

“提升＋改建”模式：即部分保留提升，部分拆除重建。

片區(qū)整體改造模式：即整片拆除，由政府主導重建。

八、資金籌集

我們定的原則是“鼓勵企業(yè)贊助、受益人自籌等方式籌集資金。嚴格遵循收支平衡、超支不補原則，不足部分，由原產(chǎn)權人自籌”。市政府堅持政府不受益原則，最大限度的讓利于民，土地出讓金扣除國家、省級規(guī)定計提部分后的剩余資金，優(yōu)先用于安置補償和公共設施、服務設施建設。業(yè)主原有房屋價值不會減少，新房屋產(chǎn)權要遠大于原房屋產(chǎn)權期限，業(yè)主可享受到補償獎勵、購新房優(yōu)惠、房屋質(zhì)量提升、辦理新產(chǎn)權稅費減免、環(huán)境改善等各項改造紅利。收益人（即原業(yè)主）根據(jù)受益大小，有義務和責任承擔部分改造資金。

九、優(yōu)惠政策

（一）對業(yè)主的優(yōu)惠

1.稅費減免。原來已辦理過不動產(chǎn)登記，并取得完全產(chǎn)權的老舊小區(qū)住戶，更新改造后單戶面積不超過原登記建筑面積20%（含20%）的，直接辦理新的不動產(chǎn)登記，不再繳納土地出讓金和稅費。超過原登記建筑面積20%的部分，按照土地估價結果補交土地出讓金，繳納有關稅費后辦理不動產(chǎn)登記。

2.教育保障。城市更新產(chǎn)權人房屋產(chǎn)權登記注銷后，原則上按原產(chǎn)權證登記地址入學；因臨時過渡確需在臨時過渡區(qū)周邊就讀的，教育部門根據(jù)安置補償協(xié)議及臨時過渡房區(qū)位予以優(yōu)先安排；不選擇原址回遷，在其他地方購房的可就近入學，3年內(nèi)也可在原產(chǎn)權地址入學。

3.安居保障。城市更新產(chǎn)權人原房屋面積在60㎡以下，家庭困難的，貨幣補償后，經(jīng)本人申請優(yōu)先安排公租房予以保障。

（二）對參與企業(yè)的優(yōu)惠

1.土地使用權優(yōu)惠。自主改建和提升+改建項目，更新改造后改變土地用途、增加容積率的，按照土地評估價格補交土地出讓金。

2.出讓金優(yōu)先使用。土地出讓金扣除國家、省級規(guī)定計提部分后的剩余資金，自主改建和提升+改建模式項目全額撥付，用于項目資金補助；片區(qū)整體改造項目優(yōu)計提后的剩余資金優(yōu)先用于安置補償和土地整理。征收補償、安置房建設和土地整理費用列入宗地成本。

3.享受國家和省政策優(yōu)惠。在更新改造中，屬國家、省文件規(guī)定減免范圍的，按其相關規(guī)定執(zhí)行。比如棚戶區(qū)改造減免基礎設施配套費、部分稅收等優(yōu)惠政策。

4.經(jīng)營服務費優(yōu)惠。鼓勵各經(jīng)營服務性機構優(yōu)先主動為改造項目提供優(yōu)質(zhì)服務，執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價的經(jīng)營服務性收費按低限減半收取。